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[发表]城镇居民购买农村房屋 买卖合同是否有效?
上海睿融律师事务所 ? 2013-03-31 16:58:34 作者:张烨 来源:原创

201331日,《环球时报》地产风云版(B6)头条刊登张烨律师的撰文《城镇居民购买农村房屋,买卖合同是否有效?》。

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全文如下:

城镇居民购买农村房屋买卖合同是否有效?

? 上海市海上律师事务所? 张 烨

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案情简介

王某是上海市区的城镇居民,在十多年前与上海市崇明县某村的村民李某签订房屋买卖合同,以5000元的价格购入李某在该村的平房2间。最近,李某以双方之间的买卖合同违反了相关法律规定为由,起诉至法院,要求确认该买卖合同无效并返还其房屋。

王某则认为当初双方签订合同时均为自愿,自己全额支付了购房款,并已居住十余年,还对房屋进行了几次装修,如今李某要求返还房屋,实则看中了该房屋将来的拆迁补偿价值,对他而言是很不公平的。

那么,这份房屋买卖合同是否有效,王某是否应该将房屋返还呢?

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法律分析

本案所涉及的买卖标的十分特殊,是农村房屋。根据房、地合一的原则,农村房屋所占用的土地是农村宅基地,而农村宅基地使用权的主体是该村集体经济组织内的农村居民;非本集体经济组织的成员不能申请或变相取得该组织内的宅基地使用权。

对此,国家法律作出了明确的规定。《土地管理法》第八条第二款规定,宅基地属于农民集体所有。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔200771号)则进一步明确:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。

在本案中,王某是城镇居民,并不是李某所在的村集体的成员,因此王某不能取得系争房屋的宅基地使用权,故双方签订的房屋买卖合同也因为违反了法律的强制性规定而无效。

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判决结果

法院最终判决双方之间房屋买卖合同无效,王某应当将房屋返还给李某;同时,李某也应当将当时的购房款、王某为房屋进行的装修费用、以及这些年来房屋的增值部分(一般以同地段拆迁房屋补偿款为参照标准)补偿给王某。

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律师寄语

从这起案件可以看出,在房屋买卖的过程中,对于一些特殊性质的房屋,如农村房屋、小产权房、公房等,一定要特别注意,因为对于这些房屋的买卖在法律上是有一定风险的,甚至会被法院认定为无效。

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主任简介:张烨律师,上海律协并购重组研究委委员,复旦大学法学硕士。张烨律师长期致力于多层次资本市场,深入研究公司行业,提供股份制改造、发行上市、并购重组、外商投资等专项法律服务;专业代理公司股权、房地产、知识产权、劳动人事等各类诉讼案件;同时担任多家企业的法律顾问,涉及信息科技、传媒娱乐、食品医药、国际贸易、先进制造等众多行业。

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