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[发表] 海外置业热度高,谨慎注意不可少
上海睿融律师事务所 ? 2013-04-24 16:58:00 作者:张烨 来源:


  3月29日,《环球日报》地产版刊登张烨律师撰文,针对目前的海外置业热潮,提出了值得注意的几个方面。

海外置业须谨慎

文 上海市海上律师事务所 张烨

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今年3月初,美国底特律市宣布进入财政紧急状态,该市的房地产接连出现让人叹为观止的低价。据媒体报道,一幢位于该市中心城区的两层独栋别墅,竟以1美元(约合人民币6.2元)的价格挂牌出售。消息一出,立刻被国内各大网站转载,一些房产门户网站更是打出了组团去底特律“抄底”的广告。

事实上,出于投资、移民、子女留学、养老、度假等目的,近年来选择到海外买房置业的中国人的群体在不断扩大,热度持续高涨。但在这个过程中,也发生了不少因不了解国外的相关政策法规,盲目跟风,而损失惨重的事例。总之,有投资就有风险,房价不是只涨不跌的神话,谋定而后动才是正确之道。下面就归纳几点在海外置业过程中最值得注意的事项,供广大读者参考。

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一、充分了解当地的政治、经济、治安等社会环境

目的地是否具有一个安全、成熟、稳定的社会环境,是海外置业者首先应当认真考虑的问题。比如欧洲小国塞浦路斯,以其欧盟成员国的身份及低移民门槛,近年来颇受国内投资者的追捧。但事实上,该国目前已分为南北两部分,塞浦路斯政府有效统治的区域仅是南部约60%的领土,而北部近40%的领土为土耳其所实际控制。对于一个存在如此之大领土纷争的国家,很难保证有一个稳定的政治经济环境,故着实难言其为理想的海外置业目的地。

再如文章开头提到的底特律,为何其房产频频出现“白菜价”,与该市目前极为糟糕的治安状况有密切联系,根据美媒的报道,底特律是目前全美犯罪率最高的城市,很多人都不敢去住,导致那里的房价一降再降。

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二、注意所投资房产的产权年限

相比于国内房地产最长70年的产权年限,大多数海外置业者看中的当然是海外物业的永久性产权;但值得注意的是,并非所有海外物业的产权都是永久性的。因此,了解清楚当地法律对于物业产权年限的规定,是海外置业过程中应当注意的重要问题。

以英国为例,房屋产权分为三种情况:(1)永久性产权,买家对房屋及其所占用的土地拥有永久所有权;(2)土地租赁权,公寓住宅的产权通常属于这种类型,买家与土地所有者之间的租金标准、租借年限、续订权利等会在双方的土地契约中明确规定;(3)在拥有土地租赁权的基础上,由几位买家合起来向土地所有者买断产权,从而共同分享永久性产权。

在施行永久产权年限的美国,具体到一些城市公寓类物业项目,仍有独立产权和共有产权之分。对于共有产权的物业项目而言,业主个人的权利(如对外出租)会受到比国内严格很多的限制。

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三、了解税费政策,关注房屋的持有成本

海外置业,常有“买得起,养不起”之说。国外的房价往往没有想象当中那样贵,比起国内上海、北京等大城市的房价,有时还会觉得挺便宜;但在完成置业以后持有物业的过程中,每年需要承担的房产税、物业费、保险费等将是一笔高昂的开支。

比如在美国,通常是按照房产市场价值的一定比例征收房产税,税率由各州政府自行制定,一般为1%-2%,纽约州则高达3%。如果在纽约州购买一套价值30万美元的房产,每年仅房产税一项就需支出9000美元(约合人民币56000元),再加上物业费和其他杂费,每年的养房费用高的惊人。如果逾期不纳税的,则要按月利率10%以上缴纳迟纳金;几经催促仍不缴纳的,税务部门可提出诉讼,由法院判定;坚持不缴者,由有关机构对房子进行拍卖,拍卖款首先缴税,余款退还房主。

因此,在海外置业的过程中,不仅要关注房屋的购价,还应仔细了解相关的税费政策,对房屋的持有成本有一个明确的了解,然后再做决策。

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四、对于海外物业的后期管理,应有长远规划

购房仅仅是第一步,买下房子以后如何打理,使所购的物业在扣除持有成本后还有较高的投资回报,是每一个海外置业者都会精打细算的问题。由于国外房屋租赁市场的收益率比国内高,不少海外置业者会选择将房屋出租的方式来获得投资回报。但在这一过程中,有很多值得注意的地方。比如澳大利亚,在购房者未获得居民身份前,所购买的房产不能出租,这对于海外置业者来说,若不事先了解该政策,就可能导致以租养房的投资计划破产。再如美国,很多州的法律更倾向于保护承租方而不是出租方,在房屋租赁的过程中,出租方需要承担维修、养护等一系列义务,一不小心就会被告上法庭,面对巨额索赔的风险。

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主任简介:张烨律师,上海律协并购重组研究委委员,复旦大学法学硕士。张烨律师长期致力于多层次资本市场,深入研究公司行业,提供股份制改造、发行上市、并购重组、外商投资等专项法律服务;专业代理公司股权、房地产、知识产权、劳动人事等各类诉讼案件;同时担任多家企业的法律顾问,涉及信息科技、传媒娱乐、食品医药、国际贸易、先进制造等众多行业。

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