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[发表] 物业侵占巨款,业主起诉追回
上海睿融律师事务所 ? 2015-02-12 16:56:52 作者:张烨 来源:原创

??? 2013年4月12日,《环球时报》房产风云版(B6版)刊登张烨律师的文章《物业侵占巨款 业主起诉追回》。全文如下:

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物业侵占巨款,业主起诉追回
上海市海上律师事务所? 张烨

??? 位于上海市徐汇区的某住宅小区于1999年底由开发商交付业主使用,同时由开发商聘请的某物业公司也进驻该小区,提供物业服务。自2000年至2010年的十年间,该物业公司的服务质量逐年下降,更为糟糕的是该公司经常采用少计收入、多报支出的不正当手段侵占小区的公共收益,严重侵犯了全体业主的利益。

??? 召开业主大会,起诉物业公司
??? 为了维护全体业主的合法权益,该小区特别召开了业主大会,对物业公司的侵权情况以及应采取的维权方案进行讨论,然后根据《物权法》规定的民主程序进行表决,最终形成了两项决议:(1)解聘该物业公司,通过公开招标程序重新聘请新的物业公司;(2)授权该小区的业主委员会向人民法院提起诉讼,要求返还被物业公司非法侵占的公共收益及利息。

??? 展开司法审计,清查收支结余
??? 在业主大会的授权下,业主委员会代表全体业主向该物业公司提起诉讼。人民法院受理该起诉讼以后,委托上海某会计师事务所作为本案的司法审计机构,对该物业公司在小区服务期间的运行维修费、停车费、广告费等的公共收益的收支结余进行全面的司法审计,以确定该物业公司是否存在侵占小区公共收益的事实。
??? (1)业委会成立之前的物业开支,应由开发商承担
??? 对于电梯、水箱等共有设施的运行维修费,审计机构予以认定的收入为309万元。而在运行维修费的支出项目中,物业公司却将不少发生在业主委员会成立前的开支也计入其中。
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第24条的规定:“业主委员会成立前发生的物业维修、更新,不得使用维修基金,其费用由房地产开发企业承担。”
??? 审计机构在对运行维修费的各个支出项目(如电耗、养护、绿化、保险等)进行细化审计的过程中,扣除上述依法应由开发商承担的项目,同时扣除没有票据支持或明显不合理的开支项目,能够认定的运行维修费支出为236万元。因此,仅运行维修费一项,就存在73万元的收支结余被物业公司所侵占。
??? (2)占用小区公共道路的停车位,属于业主共有
??? 根据《物权法》第74条第三款的规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。本案中涉及的停车位,正是利用小区内公共道路的一部分划分而成的,根据物权法的规定,这样的停车位属于全体业主共同所有。那么,基于这些停车位所收取的停车费当然也就属于全体业主所有。
??? 同时,根据《上海市徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》(徐价发[2003]21号)第二条第(三)项的规定,“机动车辆停放所发生的车位管理养护费,由区物价局根据停车管理服务核定具体收费标准,最高不超过本小区机动车停放收费标准的25%”。也就是说,物业公司作为车位的具体管理维护者,有权收取最高不超过25%的车位管理费,剩余部分应当存入小区的维修基金专用账户,归业主共享。在本案中,审计机构在扣除25%的车位管理费的前提下认定的停车费收入为67万元。
??? (3)利用小区公共区域设置广告的收入,归业主共有
??? 根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第13条第二款的规定,“业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用,应当存入维修基金账户,归全体业主共同所有”。
??? 十年来,该小区利用自己的公共设施设置广告,但相应的广告费收入都由物业公司代为收取,之后便以已经用在物业管理开支为由截留。关于广告费收入,审计机构认定为15万元。

??? 判决结果与启示
??? 经过司法审计最终认定,该物业公司在其进驻小区的十年间,收入和支出的结余达到130余万元之巨,但物业公司却不能合理解释该笔巨款的用途及去向。为此,人民法院判决该物业公司将此笔款项返还给该小区的全体业主。
??? 我国的业主自治管理尚处于初创阶段,物业企业在提供服务的过程中存在诸多的不规范,像本文中所述的物业公司侵害小区业主权益的事例不在少数。在这样的情况下,每一个业主都应树立主人翁意识和法律意识,积极参与小区的业主大会,加强对物业服务企业的监督,维护好作为业主所应享有的权益。

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主任简介:张烨律师,上海律协并购重组研究委委员,复旦大学法学硕士。张烨律师长期致力于多层次资本市场,深入研究公司行业,提供股份制改造、发行上市、并购重组、外商投资等专项法律服务;专业代理公司股权、房地产、知识产权、劳动人事等各类诉讼案件;同时担任多家企业的法律顾问,涉及信息科技、传媒娱乐、食品医药、国际贸易、先进制造等众多行业。

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