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[发表] 谨防二手房交易中的“户口老赖”
上海睿融律师事务所 ? 2013-04-27 16:56:36 作者:张烨 来源:原创


  2013年4月19日,《环球时报》B6版刊载张烨律师的文章,针对目前二手房交易中的“户口老赖”现象提出了对策。

谨防二手房交易中的“户口老赖”

上海市海上律师事务所? 张烨

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王先生与金先生签订了一份房屋买卖合同,约定金先生将位于长宁区的一套住房出售给王先生,双方同时在合同中约定,金先生需在年底前将其和妻子的户口迁出。之后,金先生向王先生表示,因尚未购买到心仪的新房,只能暂时租借他处,目前无法迁出户口。王先生也很宽容,表示可以放宽期限。

后来,该房屋所在区域可能被列入动迁的范围,王先生得知此消息后担心将来所获得的拆迁费将不得不分一杯羹给金先生夫妻,于是他再次找到该夫妻,要求其尽快迁走户口。但是金先生一方仍以未找到合适的居所为由拒绝迁移户口。无奈之下,王先生只得诉诸法律途径来解决这个问题。

最终,法院支持了王先生要求对方承担违约金的诉求;但对于迁户口的诉求却不予处理。

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法院不处理单纯要求迁户口的案件

由于户口的迁移目前属于行政管辖的范围,法院并不处理单纯要求迁户口的案件;但作为变通,购房者可以违约为由要求对方承担相应的违约责任。

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公安机关尚无强迁户口的执法依据

到目前为止,我国关于户口的全国性法规仍然是1958年颁布的《户口登记条例》,在这部法规中,并没有关于强制迁移户口的规定。因此当上家卖掉房屋以后如果故意不迁出户口时,由于没有执法依据,公安机关不会将上家的户口强制迁出。

而一些地方性规定虽然对此有所尝试,但实际效果不佳。例如,《上海市户口管理暂行规定》第27条规定“当事人拒不执行人民法院已生效的涉及户口迁移判决的,予以强制迁移户口”。但正如上文所述,目前法院并不会对户口迁移的诉求进行处理,导致该条规定在实践中没有可操作性。

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购房者应加强自我保护意识

鉴于目前司法和行政机关对于“户口老赖”尚无行之有效的办法,这就促使购房者在二手房买卖的过程中更加应该加强自我保护。结合实践经验,购房者应当做好以下几点对策:

1)在签订房屋买卖合同之前,预先调查清楚欲购房屋内的户口信息;

2)在合同中明确约定卖方无条件迁出户口的义务;

3)在合同中明确约定卖方迁出户口的最后日期(一般最迟为房屋交接之日);并且明确约定相应的违约责任,如每逾期一日支付总房价的一定比例作为违约金,以此来对不迁户口者施加经济压力从而敦促其尽快迁出。

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主任简介:张烨律师,上海律协并购重组研究委委员,复旦大学法学硕士。张烨律师长期致力于多层次资本市场,深入研究公司行业,提供股份制改造、发行上市、并购重组、外商投资等专项法律服务;专业代理公司股权、房地产、知识产权、劳动人事等各类诉讼案件;同时担任多家企业的法律顾问,涉及信息科技、传媒娱乐、食品医药、国际贸易、先进制造等众多行业。

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